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江阴再登“工业百强县第一”半年房价累计涨幅25%过半百强房企布局

时间:2021-01-13 11:38 来源:未知 作者:dd 阅读:

从江阴楼市看,与周边同能级城市相比,江阴为内生型市场,购房以自主改善为主,因此房价处于洼地。

地处江尾海头、南临太湖、接壤无锡,尽显地理优势的江阴市既是旧时勾吴国的起源地,又是现代意义上真正的“资本之城”。

不出意料的,这座江苏省下辖县级市又在今年登上国内“百强县”榜单前列。根据12月1日中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告(2020)》,江阴市位列2020年全国综合竞争力百强县(市)第二;结合报告细分的“工业百强县”榜单,江阴位列2020全国综合竞争力工业百强县第一。对于“百强工业县榜首”头衔,江阴已经四度蝉联。

对比综合经济实力多年“数一数二”,房价亲民的江阴楼市却一度被称作“苏锡常价格洼地”。2019年初,江阴新房均价尚在每平方米万元关口徘徊,苏州、无锡楼市已在每平方米两万元上下。

不过,回望2020年江阴商品房市场转折已现。今年上半年,因房价累计涨幅达25%,江阴被易居房地产研究院列为“房价过热城市”;前三季度,凤凰城南、澄江街道2宗地块先后以1.33万元/平方米、1.56万元/平方米楼面价拍出,当地“地王”二度刷新。

在无锡市房地产协会副会长张斌看来,目前江阴楼市表现为区域价值发现后的修复性上涨,至于“房价洼地”一说,他向中国房地产报记者归结了三点缘由:一是当地城乡发展相对均衡,城区聚集效益不明显;二是当地经济实力较强,不依赖于土地财政;三是内生型住房市场主导,外来投资客少。他判断,“随着当地产业强市战略进一步推进,以及‘锡澄一体化’协同发展规划实施,未来几年江阴房地产市场乐观向好。”

在中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告(2020)》中,位居今年全国综合经济竞争力强县(市)前五的,依次为昆山市、江阴市、张家港市、常熟市、晋江市。其中前四强均出自江苏,别称“苏南四小龙”。

对经济实力不掉队的江阴而言,“房价洼地”标签一定程度源于几大苏南百强县同级比较——2019年初,江阴新房均价尚在每平方米万元出头,昆山、常熟新房均价已表现为1.8万元/平方米左右。

根据上海易居房地产研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》,上半年江阴新房累计价格涨幅达25%,涨幅在十大“房价过热”城市中排名第二。

最新房价表现上,江阴房产经纪网显示,目前当地新房均价1.49万元/平方米,对比昆山1.92万元/平方米、张家港1.43万元/平方米、常熟1.85万元/平方米,“后发”之势明显。

土地出让方面江阴亦在持续放量。今年前11个月,全市共出让 37宗地块,已超过2019年全年36宗。

上扬的楼市预期在江阴市10月15日召开的2020经贸合作洽谈会上有所印证。当天江阴市土地储备中心主任陈明波介绍,2020年前三季度,江阴土地出让量和出让金额超过去年,出让面积、金额均位居周边四县市第一。继2019年住宅用地每亩均价突破千万后,2020年截至10月中旬,城区范围供应8宗住宅地块,成交面积116万平方米,平均溢价率达20%,平均楼面价破万。

房企阵营中,目前已有万科、恒大、金茂、碧桂园等22家百强房企进驻,华润、中海于今年首进江阴,当地百强房企拿地占比超过55%。

“从江阴楼市来看,与周边同能级城市相比,江阴为内生型市场,购房以自主改善为主,因此房价处于洼地。”陈明波在会上表示,“当前房企竞争激烈,中心城区宅地楼面价进入万元时代,房价上涨预期显著。”

对于“今时不同往日”的江阴楼市,当地一线置业顾问深有感触。来自一家无锡房企的潘宇(化名)自2019年底开始负责江阴澄西区申浦路一处项目销售,经历了所在项目“肉眼可见的涨价”。

“按照我们上级公司的提法,每个月每平方米上涨100元。整个项目从去年年底以来先后开盘了两期,最早一期售价不到9000元/平方米;今年年底计推出第三期,预计超过1.2万元/平方米。”潘宇告诉中国房地产报记者,“这边的房价也是按照政府价格备案管理来的,定价后上下浮动不大,可以在优惠力度上调整。”

潘宇介绍,其负责项目所在的澄西区在整个江阴市“发展慢一点、房价低一点”,但即便如此,今年销售依然可观:“前两期项目推出1100多套房源,剩下不到10套尾盘,属于顶层或底层这种不受待见的房源。”

对比潘宇所在澄西项目的万元出头,刘峰(化名)所在的主城区项目已站在江阴楼市一线年的刘峰现在在一家头部房企担任置业顾问,负责敔山湾板块的项目销售,所在项目报价2万元/平方米。他表示:“严格意义上来说,敔山湾其实位于城市副中心,因为生态环境出色,且目前大概仅剩三宗土地,所以我们楼盘价格比较高。”

在他看来,现下的江阴不存在“房价洼地”一说:“今年城区新推楼盘比如绿地和旭辉项目,几乎报价都在2万元/平方米左右,销售情况也不错,除了年初受疫情影响出量小,3月份以后各个楼盘去化正常。最近绿地新推不久的项目小户型已经售罄,我们项目一直保持每月四五十套的稳定销量。”

很大程度上,刘峰认为是乡镇板块“拉低”了江阴平均房价。“现在江阴想买到每平方米均价在万元出头的房子更多局限于乡镇,比如澄南徐霞客镇、青阳镇卖得很火,一是因为相对便宜,二是离无锡近。”

其中,由澄江、高新、云亭等5条街道组成的中心城区住房价格强势领先。江阴房产经纪网显示,当地城区住宅均价现已达1.75万元/平方米。近半年来,“两万元”楼盘在城区频频入市,万科时代都会、融创敔山桃源、旭辉公元等对外报价均超过2万元/平方米。

城区房价走高的背后,核心板块土地供应也表现抢眼,今年江阴两任“地王”皆出自中心城区的澄江街道——4月,华晟以2.57亿元竞得澄江街道凤凰城南地块,土地面积1.2万平方米,成交楼面价13340元/平方米,刷新上半年楼面价纪录;9月,中海首进江阴即以6.77亿元竞得澄江街道2020-C-25号地块,土地面积2.4万平方米,平均楼面价15602元/平方米,跻身新任“地王”。业内人士预测,两宗项目未来房价可直奔3万元/平方米。

相比中心城区直逼两万元住宅均价,乡镇更多滞后于万元关口。不过,土地出让数量与新房销量方面,“遍地开花”的乡镇板块成为江阴楼市重要支柱。

据了解,江阴下辖10个镇,各自分布于临近常州的澄西,临近张家港的澄东,以及背靠无锡的澄南。“现在江阴房子真正卖得好的地方在澄南,去年和无锡接通的一号线地铁开通后,沿线楼盘时不时出现‘千人摇号’。”潘宇告诉记者。

负责澄南区霞客大道项目销售的一位置业顾问表示,澄南区是目前江阴为数不多的吸引外地购房客的板块。“因为周边常州、张家港发展都不错,江阴外来购房客其实不多,但澄南板块不缺来自无锡的客户,‘澄锡一体化’规划下,房价万元出头的乡镇性价比蛮高。”据介绍,“整个澄南区最近数徐霞客镇比较抢手,当地主打生态文旅小镇,处在锡澄融合的桥头堡位置。”

记者梳理发现,今年前11月江阴共计出让 37宗土地中,城区仅占据 9宗,其余28宗均出自乡镇。其中,位于澄南区的徐霞客镇、青阳镇,澄东南区祝塘镇等成交楼面价相对靠前,接近5000元/平方米。

除了热门土拍,今年江阴乡镇板块去化能力不俗。“金九银十”期间,徐霞客镇以1167套住宅成交量位居全市第一,板块内中奥光年、中澳天悦府、御唐府以及青阳镇的蓝城桃李春风,登上江阴全市“销售龙虎榜”前五。

值得一提的是,与江阴“百强县”地位相对应,当地乡镇自带产业基础。2019年“全国千强镇”评选中,祝塘、顾山、长泾、华士、周庄、徐霞客、青阳等榜上有名,在制造业闻名的江阴,乡镇板块堪为基础工业的重要承载地。房企阵营中,目前中梁、蓝城、恒泰等一线房企在江阴乡镇皆有布局。

在张斌看来,城乡发展相对均衡、城区聚集效益不强是造成江阴“房价洼地”一说的原因之一。据介绍,第一,江阴城乡各区域产业分布、城镇建设和社会事业等比较均衡,城镇差距不大,乡镇居民没有明显集聚城区意愿,表现出“散装”效应;第二,江阴长期位居全国工业百强县第一、综合经济竞争力第二,区域经济实力较强,并不过多依赖土地财政;第三,区域相对独立,外来投机投资买房行为较少。

“今年江阴房价涨幅超过20%,主要是原基数较低,属于区域价值发现后的修复性上涨。各大品牌房企纷纷抢滩入驻,经营性土地溢价率普遍较高,拉升房价预期。”他进一步表示,“随着当地产业强市战略进一步推进,沿江高铁和过江第二通道等交通利好显现,‘锡澄一体化’协同发展规划的实施,还有无锡市全面取消对江阴落户限制等政策利好,个人预测未来几年江阴市房地产市场乐观向好。”

对于江阴越发淡化的“房价洼地”标签,上海中原地产市场分析师卢文曦认为,将其理解为“不同城市在上涨节奏上存在先后轮驱动”更为直观。

“随着苏州楼市调控收紧,常常出现有趣的‘苏锡常’现象——楼市表现力从苏州蔓延至无锡、常州,再往下就是江阴,不同等级城市之间渐进式推进。”他告诉记者,“‘洼地’这种事不会长期存在,投资资金是聪明的,一旦找到这个区域基本上会填进去。”

与江阴的“补涨”空间对比,“苏锡常”楼市近一年来已纷纷步入调控期。2019年7月,苏州祭出楼市调控组合拳,限售范围扩大至苏州市区,非本地户籍居民购房所需社保或个税缴纳年限由1年提高至2年,另对新房限售3年、二手房限售5年;今年8月,无锡进行“补丁式”调控,要求限制离异家庭购房套数,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等。

“尽管由无锡代管,但江阴楼市政策几乎独立于无锡,没有严格限售、限购政策。”上述澄南区霞客大道项目置业顾问向记者谈到,“今后城际规划完善,江阴也许会有更大市场。”

在多位当地业界人士的表述中,江阴一度以内生式改善型住房市场为主,但依赖的产业经济基础足够亮眼。2019年,这里以987平方公里区域面积、165万人常住人口,实现了4001亿元地区生产总值,全市人均生产总值24.21万元,超过7.08万元的人均国内生产总值。

更多场合,江阴还被冠以“资本第一县”和“制造业第一县”——赛迪顾问数据显示,江阴现有29家上市公司,数量居于百强县之首;另有10家中国500强企业、17家中国制造业500强企业,占据了江苏省入围企业数量约两成,

不过,逐步落地的“澄西一体化规划”让江阴对外联动有了更多空间。按照当地政府于2011年出台的《关于推进锡澄一体化发展的实施意见》,随着苏锡常南部高速公路、宜马快速通道等基础设施建设陆续开展,无锡与江阴、宜兴之间将最终打造出“1小时通勤圈”。

锡澄区域联动在近期更加深化。无锡市公安局于12月8日印发实施《无锡市户籍准入登记规定》,提出全面取消江阴、宜兴行政区域内落户限制,实行以合法稳定住所或合法稳定就业为基础的户口迁移制度,在户籍管理政策层面推动长三角区域“一体化”运作。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,此次无锡取消对江阴落户的限制,反映在楼市上,可以促进无锡和江阴之间平衡发展,为楼市去库存、板块联动带来利好。

“江阴楼市还处在增量时代,存量时代还没有到来。随着当地住房供应量增加和产业价值日渐凸显,未来三到五年,江阴楼市潜力很大。”谢逸枫向记者表示。

根据江阴市相关网签数据公示,2019年,江阴新建商品房供应21220套,成交23860套,供销套数比1:12,住宅市场表现为供不应求。

截至2020年11月底,江阴市新建商品房供应23182套,超过去年总和;受疫情影响,今年成交量有所回调,商品房成交套数18170套,供销套数比1.28:1。当地目前新建商品房去化周期约10.3个月。

土地供应方面,江阴市自然资源局发布的《2017-2021年住宅用地五年供应规划》显示,2017年至2021年,全市住宅用地供应面积依次为91.87公顷,42.09公顷,49.56公顷,51.55供应,61.2公顷,土地市场近3年逐步放量。

(责任编辑:dd)

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